总务处
2021年4月13日
江苏省连云港中医药高等职业技术学校
物业管理考核办法
为了规范在校物业企业服务行为，监督物业服务企业有效履行合同，提升物业服务水平，根据中华人名共和国国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《连云港市物业管理实施细则》以及相关法规的规定，结合我校物业管理工作实际情况，制定本办法。
一、适用范围
本办法适用于在我校提供宿舍物业管理、校园保洁物业管理服务的物业服务企业。
二、目标原则
物业管理考核坚持以合同管理为基础，通过量化考核指标，完善对物业服务企业的日常管理，规范物业公司服务行为，更好的服务全校师生。并坚持以下原则：
1. 日常监管和定期考核相结合；
2. 量化指标考核和服务效果考核相结合；
3. 管理部门考核和服务对象意见相结合。
三、考核程序
1. 总务处全面负责学校的宿舍物业管理、校园保洁物业管理考核工作，具体工作由宿舍管理中心、维修管理中心牵头承办。
2. 物业管理考核由常规考核、部门考核、学生考核三部分组成。
（1）常规考核由总务处组成考核小组，根据工作职责结合日常管理，相关人员每周进行1次考核，宿舍管理中心、维修管理中心牵头人员向物业公司项目经理及时反馈，对存在问题及时整改；牵头人员每月汇总一次考核结果，作为向物业公司支付物业费的依据。
（2）部门考核由总务处会同相关职能部门和系部等部门共同开展，每学期进行一次，本考核可与常规考核结合进行。
（3）师生满意度考核由总务处组织各系部学生代表和团学组织学生干部代表每学期进行一次，本考核可与常规考核结合进行。
四、考核内容
1. 总务处宿舍管理中心、维修管理中心负责对宿舍管理、项目保洁、消杀除四害、日常维修等项目进行日常监管与定期考核，具体内容见考核标准。
2. 总务处负责对物业管理公司综合管理情况及人员出勤情况进行日常监管与定期考核，具体内容见考核标准。
3. 部门考核由相关职能部门和学生代表从服务对象角度对各项物业服务质量进行考核，具体内容见考核标准。。
4. 学生工作处、系部负责对物业管理中学生宿舍管理项目另行组织考核；考核结果报总务处汇总；具体内容见考核标准。
五、考核结果
1. 年度考核结果实行百分制，其中常规考核占总分的70％，部门考核占总分的15％，学生考核占总分的15％。上述三类考核的年度得分按各次考核的平均分计算。
2. 定期考核结果实行百分制。
3. 成绩划分
（1）考核分数在90分（含）以上的，为“优秀”等次。
（2）考核分数在85分（含）——90分的，为“合格”等次。
（3）考核分数在70分（含）——85分的，为“基本合格”等次。
（4）考核分数在70分以下，为“不合格”等次。
4.考核成绩公布
每次检查后，按标准评定成绩及时反馈物业公司，每月由总务处整理当月考核情况、成绩，并进行公布。
考核结果作为下一合同年度是否续签物业合同的依据。
5. 奖惩与经费挂钩。凡当月综合得分≥85分，达到合格的，则全额划拨上月物管费，达不到合格标准的，成绩每降低1分，划拨经费则降低1个百分点（以此类推），同时中标人必须进行整改；月考核综合得分如低于75%，学校有权解除合同，并处合同金额10%的违约金。如师生对于物业服务质量综合满意率连续三个月低于75%，学校有权解除合同，并处以合同总金额的10%作为违约金。
6. 学校重要活动（或重大节日）专项考核必须达到优秀，否则扣除当期物业费的3％。
学校保洁物业服务考核评分表 | |||||||
物业公司： | 考核周期： 年 月 日至 年 月 日 | ||||||
考核类别 | 考核内容 | 考核标准 | 总分 | 评分标准 | 应扣/ 加分值 | 扣分说明 | 备注 |
环境卫生 | 图文楼、丹参苑、教学楼、实训楼、 百合楼、实训中心 | 地面无垃圾、无纸屑、无积水、无烟头 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||
墙面、栏杆、扶手无乱写、乱画、灰尘、蛛网、泥印 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
门、窗、玻璃干净、明亮，手摸无灰尘 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
卫生间、洗漱间无异味，便池面砖表面洁净，无水垢 | 3 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
卫生间设备完好排水管畅通维修及时 | 3 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
公共楼梯无乱写、乱画、灰尘、蛛网、泥印、口香糖等 | 3 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
会议室会议结束及时清理；垃圾桶及时清倒 | 3 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
保洁工具的摆放必须统一，不得乱放乱丢 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
公共区域、教室、办公室设施完好，水电木维修及时 | 3 | 一次不及时扣0.5分 | |||||
无长明灯、长流水现场，节约用水 | 3 | 发现一次扣0.5分 | |||||
室外运动场及周边 | 卫生间、洗漱间无异味，便池面砖表面洁净，无水垢 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | ||||
运动场地无垃圾、无石块、无积水、无枯叶堆积； | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
公共区域、广场及道路 | 环形路主、次干道无果皮壳、纸屑、塑料袋等废弃物 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | ||||
绿化带内无白色垃圾 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
文化栏告示栏内无小广告 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
下水口无杂物堆积，下水口畅通无堵塞，无杂草 | 2 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
垃圾桶、果皮箱外立面无污渍、无垃圾外漏、无垃圾腐蚀液、无异味、无虫蝇及滋生源；定期消毒冲洗 | 2 | 一项一次不合格扣0.5分 | |||||
工程维修 | 日常维修 | 响应度：接到报修30分钟内到达现场，第一时间与客户取得联系 | 10 | 一次不及时扣1分 | |||
返修率：维修项目要保证维修质量，1个月内没有返修，合格率为100% | 5 | 一次不合格扣0.5分 | |||||
回访率：回访率不低于10%，并有详细记录 | 5 | 低于标准1%扣1分 | |||||
及时率：普通维修当日完成；特殊情况与客户沟通后，并报管理部门登记后按客户约定时间予以维修 | 5 | 有一次投诉扣0.5分 | |||||
维修材料 管理 | 各类维修材料分类摆放，整齐有序；建立维修材料管理台帐，领用有记录，及时备货 | 5 | 一项不合格扣0.5分 | ||||
除四害工作 | 消杀服务 | 现场处理：做好每年两次公共卫生区域除四害消杀工作，并做好消杀记录台帐 | 3 | 一次不合格扣1分 | |||
安全措施：消杀要严格按照操作程序进行，做好安全防护；消杀药品采购有票据 | 4 | 一项不合格扣1分 | |||||
工作记录：认真填写消杀服务记录；药品进出有台帐 | 3 | 缺一项扣1.5分 | |||||
综合管理 | 职业素养 | 遵守公司相关规章制度，上班时间段统一穿戴制服并保持良好个人形象，不做与本职工作无关的事项 | 1 | 一次不合格扣0.5分 | |||
无迟到早退、擅自离岗、脱岗情况 | 1 | 发现一次扣0.5分 | |||||
服务热情，教工满意，无投诉 | 1 | 投诉一次扣1分 | |||||
按学校监管部门要求做好突发事件应急预案、各类宣传活动 | 1 | 缺一次扣0.5分 | |||||
主动巡查 巡检 | 每日对学校各楼宇进行巡查不低于两次，主要检查日常使用的设施设备及环境卫生情况（包括但不限于灯具、插座、空开、办公桌椅、门窗、卫生设施、供水设施、供水设施等），建立每日检查记录表。 | 4 | 缺一次扣0.5分 | ||||
安全管理 （8分） | 定期开展安全教育，并建立台帐；维修人员安全生产防护措施到位，防护用品领用有记录。 | 8 | 发生一次安全事故扣8分 | ||||
工作数据 （2分） | 日常表单：每月汇总提供各项日常工作表单，供监管部门检查 | 2 | 缺一项扣0.5分 | ||||
服务人数 （2分） | 每月提供物业项目人员花名册，供监管部门核查 | 2 | 不提供不得分 | ||||
扣分项合计 | 100 | ||||||
加分项 | 领导表扬 | 学校校级领导对物业进行的口头或书面表扬 | 2 | ||||
优秀事迹 | 经物业监管部门讨论，决定对物业的某项优秀事迹进行表彰 | 4 | |||||
节约费用 | 物业公司主动采取的某项手段，明显节约了某项支出费用（一般为5000元以上），并经过物业监管部门核实 | 4 | |||||
注：现场处理：做好每年两次公共卫生区域除四害消杀工作，当月没有此项工作，可记为满分。 | |||||||
学校考核员 ： | 物业公司： | ||||||
学生公寓物业管理服务考核办法
序号 | 考核内容 | 分值 | 评分标准 | 扣分 | 得分 |
1 | 执行学校公寓管理规定 | 10分 | 公寓24小时值班，有值班、交班记录（3分）；值班期间按要求着装，仪容仪表得体，精神面貌良好（3分）；执行宿舍管理制度，维护公寓内公共秩序（3分）；执行宿舍出入制度（3分）；执行公寓内公共财产管理制度（3分）； | ||
2 | 执行公寓治安巡逻管理规定 | 10分 | 严格按照学校《学生公寓管理制度》有巡逻记录，交班记录（2分）；每日检查学生房间有无违规用品，学生在宿情况，公寓内卫生情况，明火情况（6分）；及时维护公寓内正常秩序（2分）； | ||
3 | 执行公寓内公共财产管理规定 | 10分 | 公寓公共区域设施设备管理（2分)；熟悉本楼宇基本情况(3分）；熟练操作应急事情处理方法;(2分）能正确使用灭火器等设施设备。3（分）； | ||
4 | 日常工作考核 | 15分 | 遵守劳动纪律，不得脱岗、离岗、串岗，做私活（1分）；每日至少巡楼6次，发现问题及时处理登记台账（2分）；上下学时，人员密集处，值班人员应门口立岗（2分）；上学后值班人员需清楼、安全管理（3分）；值守人员零投诉（1分）；通卡不得外借于学生使用（1分）；9点之前大厅卫生及老师值班室卫生清理完毕（1分）；不定时公寓内财产查验（1分）；学生报修配合维修工完成当时维修（2分）；学生住宿登记，查验（1分） | ||
5 | 配合工作 | 5分 | 及时制止违反犯罪，阻止打架斗殴事件，敢于管理并上报相关部门（3分）；配合相关部分进行宿舍清查活动(2分) | ||
6 | 按月拟定、上报公寓工作计划，和总结 | 3分 | 按月拟定校区宿管服务工作计划和总结（2分）；评比文明宿舍并整改工作缺陷（1分）； | ||
7 | 公寓保洁工作 | 8分 | 公寓内公共区域保持干净，无垃圾，积水、蜘蛛网等，走廊内每日至少两次清洁（3分）；每个月对宿舍内蹲便器进行消杀（2分）；公寓楼周边区域及绿化带每天垃圾及时清除（3分） | ||
8 | 每周召开工作例会，有记录 | 2分 | 每周召开宿管工作例会，分析、通报校园治安形势，有会议记录（2分）； | ||
9 | 足额考勤管理 | 3分 | 按合同要求考核宿管在岗人数（1分）；宿管出勤在岗工作情况（2分）； | ||
10 | 师生代表按月评分考核，师生满意度≥85%，完成主管部门交办工作任务 | 30分 | 每月邀请师生代表定期对当月宿管工作情况进行测评（5分） 完成主管部门交办工作任务（25分）； | ||
11 | 宿管聘任、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报总务处备案 | 4分 | 聘用、派驻、更换宿管手续齐全合法，报总务处备案（2分）；按合同要求按比例配备宿管、按校方要求及时调配宿管（2分） | ||
合计 | |||||